Immobilien und das Flutrisiko

 
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Insurance Market Response to Flood Hazards: Empirical Evidence from the Housing Market
Analyse des Preiseffekts für Wohnimmobilien in versicherungsbasierten Hochwassergefahrenzonen

Download der Studie

Carolin Pommeranz und Bertram I. Steininger, RWTH Aachen University

In Dresden weisen Angebotspreise für Wohnimmobilien einen deutlichen Preisabschlag für die Lage innerhalb von Hochwasserrisikogebieten auf. Dieser kann für Häuser auf bis zu 60%, für Eigentumswohnungen auf bis zu 20% in der höchsten Gefahrenzone (GK4, klassifiziert nach ZÜRS Geo) ansteigen. Die zu zahlenden Prämien für eine Elementarschadenversicherung, die die Immobilie vor finanziellen Hochwasserschäden schützen würde, wären jedoch erst bei sehr niedrigen Diskontierungszinssätzen von 0,4% bzw. 1,4% mit diesen Abschlägen identisch. Zu diesem Ergebnis kam die Studie „Insurance Market Response to Flood Hazards: Empirical Evidence from the Housing Market“, die an der RWTH Aachen University unter Leitung von Herrn Prof. Dr. Steininger durchgeführt wurde.


Überflutungen als Gefahr für den Immobilienwert?
Überflutungen stellen eine der bedeutendsten Naturkatastrophen bezüglich der Anzahl an Todesfällen sowie ökonomischer Schäden dar, sodass sich weltweit allein ein Drittel aller auftretenden finanziellen Schäden bedingt durch Naturereignisse auf Überflutungen zurückführen lassen. Zukünftig wird von einem weiteren, überdurchschnittlichen Anstieg der Anzahl und Stärke von Flussüberschwemmungen ausgegangen, die sich sowohl auf natürliche wie auch anthropogene Faktoren zurückführen lassen und sich darüber hinaus meist gegenseitig bedingen. Ziel dieses Forschungsprojektes war es daher, Preiseffekte ausgelöst durch den Immobilienstandort innerhalb von Überflutungsgebieten zu messen und die Auswirkung des vorherrschenden Versicherungssystems im Bereich Elementarschäden zu bestimmen.


Die Ergebnisse für Dresden
Für eine genaue Analyse werden in dieser Studie versicherungsbasierte Hochwasserrisikodaten zur Identifizierung der potenziellen Überflutungsfläche mit Angebotspreisdaten von Wohnimmobilien in der Stadt Dresden zwischen 2011 und 2015 verbunden. Dresden stellt dabei durch die exponierte Lage in Bezug auf Hochwasser direkt an der Elbe und die Hochwassererfahrungen der vergangenen Jahre ein besonders interessantes Untersuchungsgebiet dar. Methodisch wird auf ein hedonisches Modell unter gleichzeitiger Berücksichtigung aktueller Methoden der räumlichen Ökonometrie (Spatial-Durbin-Modell) zurückgegriffen und somit explizit die Problematik der räumlichen Autokorrelation von Immobiliendaten adressiert. Auch für einen privaten, freiwilligen Versicherungsmarkt wie Deutschland kann ein Preisabschlag für Immobilien in versicherungsbasierten Risikozonen nachgewiesen werden. Ein Vergleich mit dem Barwert zukünftig zu zahlender Versicherungsprämien kommt zu dem Ergebnis, dass Angebotspreise für Häuser einen hohen Abschlag für bestehende Überflutungsrisiken unabhängig von der Gefährdungsstufe aufweisen, während die Verhältnismäßigkeit überflutungsbedingter Preisabschläge für Eigentumswohnungen mit der jeweiligen Hochwassergefährdungsstufe schwankt. Dieses Forschungsprojekt leistet damit einen quantitativen wie auch qualitativen Beitrag zur Schließung der Forschungslücke über den Einfluss von Naturgefahren in Deutschland am Beispiel der Stadt Dresden, schafft eine deutlich verbesserte Transparenz für alle Marktteilnehmer des Immobilien- und Elementarschadenversicherungsmarktes und unterstützt die Informationsbereitstellung.